利息低的不是一点点

未知 2019-08-08 09:01

  按揭贷款帮助不少刚需购房者完成了买房小目标,也是国家对刚需购房者的支持保障之一,最典型的就是刚需首套房买房贷款利率很低、首付款比例很低等。例如一个人首套房贷款利率是4.9%,另外一个人贷款利率是5.6%,同样是30年等额本金贷款,在相同贷款本金的情况下,后者要比前者多出利息几万元(甚至是10多万元)。

  按揭贷款现在流行的有两种方式,一种是等额本息贷款法,一种是等额本金贷款法,前者主要表现为每个月还给银行的钱一模一样,贷款几十年下来,月月都是那么多从来不会变化。后者还款金额是逐月递减的,一开始还贷的几年里,每个月还给银行的金额较大,随着时间的推移,月供按月递减,以至于最后感觉不到还款额度的存在了。除了选择贷款方式重要之外,还有一点,贷款年限也影响偿还给银行的金额大小。

  很多人认为贷款期限肯定是越短越好,真的是这样吗?楼市指闻提示这种想法存在片面性,凡是都具有两面性,虽然短期贷款看似房贷压力小了,但是购房压力变大了,这是其一。其二是在能够正常理财的情况下,过早地把钱还给银行,或许显得非常不划算。今天我们就谈谈在按揭贷款过程中,贷款年限该选多少年最合适的问题。按揭买房“越短越好”?被开除银行经理:不少人做错,白送钱。

  买房投资与刚需买房顺带关注增值属性也有着明确的界限,前者往往等同于炒房,买房子并不是用来自己居住,而是在房价上涨的城市和时间里买房,然后等房价上涨到一定程度,快速转手,从中赚取房价差,这就是显现了一次买房投资。刚需买房顺带关注增值性,主要是出于对家庭的资产保值增值性考虑,因为在任何家庭,房产都占据了大部分比例,房产贬值就意味着家庭财产缩水,没人希望看到这种结果。

  买房投资需(或者说是炒房)需要考虑按揭贷款期限长短问题吗?完全不用,因为作为买房投资者而言,买房一般都是全款,采用按揭贷款的买房投资者,基本不算是买房投资,都是刚需购房者。

  买房投资讲求的是快进快出的高周转模式,一旦资金链卡在了一个地方,则很可能导致投资失败或者赚不到钱,按揭贷款就面临着各种纷繁复杂的手续问题,还面临着银行高额利息问题,时间就是金钱,利息就是成本,这都可能导致买房子投资无法赚钱,所以再三考虑之后,绝大多数买房投资者都是采用全款周转方式进行。

  我们拿按揭贷款100万元,采用等额本息的方式进行,并且依据为4.9%的基准利率核算。比较贷款10年和贷款30年的差距,如下图,我们可以贷款10年总利息是26万元,每月还款超过10000元,贷款30年总利息91万元(快赶上本金了),但是月供很少,每个月只需5000元。

  等额本金10年,比起30年的91万来说,利息低的不是一点点,仅仅只有贷款30年的三分之一不到。不过在利息比较低的背后,我们更应该看到月供金额的大小,贷款30年月供金额是5300元,对于大多数刚需购房者,都可以承受这个月供额度,压力不算大,根据国家统计局公布的2018年规模以上企业平均年薪为68380元,基本上买房还房贷轻松无压力。

  贷款10年月供超过10000元,这种月供水平,根据国家统计局公布的2018年城市平均年薪,只有北上广深等几个大城市可以超过,一般二线城市也没有多少城市平均薪酬超过1万元的,更何况是三四线城市了,简直望尘莫及。

  【结论】买房子选择恰当的按揭贷款年限,要根据月供金额来确定,参考本城市的薪酬收入水平做决策,根据个人所在城市和个人薪酬水平来确定,切记不要盲目追随,不能自己只能勉强承担30年按揭贷款的月供水平,人云亦云地选择了10年按揭贷款的月供水平,只会给自己徒增压力。如果选错,则可能是白送银行前。

  除了以上城市发展与薪酬收入影响个人选择贷款年限之外,还有很重要的一点,货币贬值问题,随着经济的快速发展,M2也在持续增多,当M2增速超过GDP增速的时候,就可能导致通胀风险,进而出现购买力贬值,过去几十年一直如此,一个打火机从2毛钱,变到了现在的5元钱。所以贷款也是如此,20年前的100万元,可能相当于现在的120万元,所以,从这角度来说,贷款年限或许越久越好。

  有这么一则新闻:30年前,一个人月薪80元,买了一套房子月供58元,几乎是所有的月度收入了。不过直到30年后的今天,他依然还着每月58元的巨款,如果在20前他就提前把银行的钱还了,放在现在是不是白送银行钱?

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